STEP1.査定依頼

まず、不動産売却においてどのようなものなのか、どのように進めればよいのか、私達にお気軽にお問合せ下さい。
不動産売却の問い合わせ後は、基本的には対面でご相談されることをお勧めします。
不動産売却では、お客様と担当者の人柄を理解・把握することが大事です。
まずはご相談だけで手ぶらでも構いませんが、もし可能であれば事前に必要な書類や、資料をお持ちいただくと話がスムーズに進みやすいです。

(所有不動産の物件概要書、登記事項証明書、もしくは固定資産税納税通知書、間取り図および敷地測量図、写真など)

相談と共に、不動産の売却価格を決めるため、不動産会社から価格査定が知らされます。
不動産の「査定」とは、不動産会社が売れそうな価格を付けることを言います。不動産の市場相場に対し、高く付けすぎると買い手にスルーされやすく、低すぎると売主が損をしてしまいます。不動産売却の中でもまずはじめに大事な要所となります。

価格査定には机上査定と訪問査定(実査定)の2種類があります。不動産を売るということが決まったら、担当者に物件の確認をしてもらい、訪問査定を進めることが通常の流れです。

STEP2.媒介契約

不動産会社を選びますと、続いては売主と不動産会社の間で媒介契約を結びます。
媒介契約とは、売却が成立した時に不動産会社が受け取る報酬額や売却活動の方針を決める契約のことを言います。

媒介契約を結ぶ際、自分物件で把握できている範囲の近隣の騒音状況、雨漏り、破損箇所等、売却する不動産の状況を告知書にてまとめて記入します。
建物内の設備故障や、不動産の付帯設備で何を置いておくかなど、付帯設備表と呼ばれる書類に記入をします。

ここで、【専任媒介契約】【専属専任媒介契約】【一般媒介契約】の3種類から媒介契約の種類を選ぶことが出来ます。
不動産を売却する理由やご自分の状況などしっかりまとめた上で、契約の種類を選びましょう。

媒介契約の内容が決まって販売活動の方針も決まりますと、媒介契約が締結となります。

STEP3.売却活動

仲介契約を結んだら売却活動がスタートします。
チラシを配ったり、情報雑誌や情報サイトに掲載するなどの具体的な活動は不動産会社が行います。
内覧は購入を決めるかどうかの大事なポイントになるのでしっかりした対応を心がけましょう。

STEP3.売却活動の開始

  • 買主へ物件の案内・説明
  • 購入の申し込みを受ける
  • 買主からの条件交渉に対応する

媒介契約を結ぶと、不動産会社が仲介としいて正式に不動産の売却活動を始めます。
以降は基本的に売主ではなく不動産会社主導で売却が始まります。

販売活動は売主の状況や売却物件により異なりますが、まずは相場や査定額と不動産市場をもとに売り出し価格を決めます。
その後は不動産会社の販売活動が始まります。
広告などを見て関心を持った人からは不動産会社が問い合わせを受けます。

問い合わせが会った場合、買主へ物件の案内・説明を行います。仲介する不動産会社に任せても構いません。実際は売主が案内に立ち会ったり、案内説明を行うことが通常のやり取りです。内覧などの準備も始まります。

STEP4.内覧の対応

内覧した物件が汚いと、購入率も下がってしまいます。内覧までにしっかり掃除を行います。
住みながら売却活動を行うケースもあります。
内覧時になるべくものを少なく綺麗に見せる工夫も大事なのです。

STEP5.売買契約を締結

  • 売買契約で必要書類を準備する
  • 重要項目説明の読み合わせ・売買契約書の締結
  • 署名押印・本人確認・手付金の授受

買主が決まりましたら、不動産会社が「買主側の住宅ローン事前査定」と「物件の最終査定」を行い、その後は不動産売買契約を結びます。

売買契約は、【売主】【売主側仲介業者】【買主】【買主側仲介業者】の四社が話し合います。


売主と買主の都合が合わないときは、手付金の支払い広報や手付け金領収書の受け渡し方法など、重要項目を事前に決めた上で、署名捺印を改めて別日に行うことも可能です。(持ち回り契約)売買契約の前には必要書類を準備しておきましょう。売買契約時で売主の必要な書類は以下の通りです。

  • 身分証明書
  • 実印・認印
  • 登記済権利証
  • 収入印紙
  • 印鑑証明書

契約は、宅地建物取引士が同席し重要事項説明の読み合わせを行い、売買契約書を締結します。
契約では、契約書の署名の押印を行い、準備した書類をもとに本にに確認を行います。
本人確認ができたら手付金の授受を行います。

内容に合意出来ましたら、売主・買主のお互いが契約書への署名・押印を行います。
契約後は印紙が貼られた契約書を売主・買主が持ち帰ります。

売買契約は、この流れで完了します。

また、不動産の権利証がない場合は適切な決済ができないため、決済前には準備をしましょう。
もし、紛失していた場合「本人確認情報」の手配を司法書士に依頼します。


STEP6.引き渡し

  • 決済金を支払う
  • 土地の鑑定測量を実施する
  • 抵当権抹消手続きを行う

売買契約の中で決定した日時で決済と引き渡しが行われます。売却価格分の代金を買主から受け取ること、売主の住宅ローンが残っている場合などは、融資先の金融機関との間で同時に返済を行います。

売主・買主・不動産会社・金融機関の担当者の同席の上、決済を終えたらその日のうちに不動産の現地に行き不動産の引渡しが行われます。

買主への引渡し前に、隣地と境界確認、引き渡す面積を確定するために土地の確定測量を行います。

これは不動産売却の範囲を決める為行うものです。確定測量では費用がかかるので、売買契約後に行うのが一般的です。

物件にまだ銀行のローンが残っている場合は決済前に抵当権の抹消準備します。
金融機関に連絡し、抵当権抹消書類の準備にあたります。

決済・引渡が終わったら、不動産売却に一旦区切りがつくことになります。

STEP7.不動産売却後の確定申告

不動産売却後は、売主は不動産売却により、得た利益にかかる税金を納付しなければなりません。この場合は確定申告を行う必要があります。

約1年間期間は空きますが、毎年2月中旬〜3月中旬の1ヶ月の間に行います。

確定申告を行うことで、利益に対してかかる税金を減額できる特例制度があります。

不動産売却によって利益が得られずに損失を生んだ場合でも損失を減らすことができる特例制度もあるため、不動産売却をした方は必ず行う手続きとなります。

書類を準備しなければならないので、どんな書類を準備しなければならないのかまとめてみました。

  • 市区町村役場から住民票
  • 法務局にて建物・土地の登記事項証明書を入手
  • 会社から源泉徴収票を入手
  • 税務署から確定申告書・計算明細書
  • 不動産売買契約書のコピー

確定申告書等の書類が記入できたら、税務署で手続きを行います。
確定申告が終わったら、不動産売却は完了です。